Судебный возврат долга по незаключенному договору аренды

Общество с ограниченной ответственностью взяло в аренду у предпринимателя недвижимое имущество. При этом арендодатель и арендатор подписали соглашение об аренде этого имущества. Организация фактически заняла снятое в аренду недвижимое имущество.

Когда наступил срок платить за арендованное недвижимое имущество, организация стала отказываться платить за полученные в аренду площади. Арендодателю пришлось обратиться в арбитражный суд с требованием о взыскании задолженности по арендной плате и пени. В арбитражном суде общество стало придерживаться позиции, что договор аренды является незаключенным, так как в подписанном сторонами договоре аренды не содержатся сведения, которые позволили бы точно определить, какое конкретно имущество является предметом договора.

Далее в ходе судебного разбирательства истец до принятия судом решения по предъявленным требованиям заявил об изменении требований и потребовал вынести решение о взыскании с организации не арендную плату, а сумму неосновательного обогащения, образовавшуюся у организации за счет бесплатного использования помещений, заявлял о необходимости принудительного возврата долга.

Решением суда первой инстанции заявленные требования были удовлетворены в связи с тем, что факт использования недвижимого имущества обществом не оспаривался. Данное решение было признано обоснованным сначала апелляционной инстанцией, а после судом кассационной инстанции и Высшим Арбитражным Судом РФ.

Вышеприведенная позиция подходит не только к соглашениям, в которых отсутствуют условия, которые дали бы возможность конкретно установить, какие именно помещения являются предметом аренды, но и к договорам, не зарегистрированным ее участниками в установленном законом порядке, поскольку на основании пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания, помещения или сооружения, заключенный на срок не менее года, должен быть зарегистрирован и является заключенным с момента осуществления таковой.

Обязательство общества произвести выплату владельцу здания неосновательное обогащение возникает на основании статьи 1102 ГК РФ когда организация занимает чужие помещения и производит оплату по договору. Сумма неосновательного обогащения в данном случае согласно сложившейся правоприменительной практике рассчитывается на основании среднего размера платежей за аренду по аналогичным сделкам.

Таким образом, возврат долга по незаключенным договорам аренды помещений осуществляется не путем предъявления иска о взыскании арендной платы, а путем заявления требований о взыскании неосновательного обогащения в связи с использованием чужой недвижимости.