Як набути права власності на власний будинок або дев'ять кіл...УслугиСтатья - Контент-издательство WebTexts

Як набути права власності на власний будинок або дев'ять кіл...

Як набути права власності на власний будинок або дев'ять кіл...
Коло 1. Вибір напрямку.

Вітчизняне законодавство нерозривно пов'язує набуття права власності на нерухоме майно з введенням такого майна в експлуатацію.
Так, згідно з п. 1.6. Наказу Міністерства юстиції України від 07.02.2002р. за №7/5 „Про затвердження Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно” реєстрації підлягають права власності тільки на об'єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію у встановленому порядку.
З огляду на зазначене вище положення, якщо власник будинку (будівлі, споруди) виявить бажання зареєструвати право власності то, призверненні до відповідних органів (станом на сьогоднішній день право власності на нерухоме майно реєструється відповідним бюро технічної інвентаризації), у нього будуть вимагати надання документів, що підтверджують введення такого майна в експлуатацію “у встановленому порядку”.
І, власне кажучи, не було б жодних проблем ані з реєстрацією права власності, ані з введенням в експлуатацію якби не було саме цього “встановленого порядку”, а точніше — якби він був.
На сьогодні законодавчо встановлено кілька порядків введення в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів. Але через постійне прийняття нових порядків та внесення змін у старі розібратися у них стає все важче.
Найбільш загальним законодавчим актом у сфері введення будіваель та споруд в експлуатацію є Закон України “Про планування і забудову територій”. Проте він також підвласний динамізму Українського законодавства і вже отримав достатньо змін і додаткових положень у зв'язку з чим у Верховній Раді України вже знаходиться на розгляді проект закону “Про містобудівну діяльність”. Окрім того, норми даного закону відсилають нас до положень постанов та порядків, встановлених Кабінетом Міністрів України.
Отже, основним нормативно-правовим актом уряду у даній сфері є постанова Кабінету Міністрів України від 08 жовтня 2008 року за № 923 „Про Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів”. Даний акт визначає необхідний перелік документів, строки та порядок введення збудованого нерухомого майна в експлуатацію, основні суб'єкти (учасники) даного процесу. Головним документом відповілно до даного порядку є дозвіл на будівництво, порядок отримання якого є окремою темою.
З огляду на зазначене вище, у більш виграшній ситуації знаходяться власники приватних житлових будинків садибного типу або дачних, садових будинків. До 1 січня 2011 року введення таких будинків було можливо по так званій “спрощеній процедурі” визначеній у постанові Кабінету Міністрів України від 09 вересня 2009 року №1035 “Про затвердження тимчасового порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом приватних житлових будинків садибного типу, дачних та садових будинків з господарськими спорудами і будівлями, споруджених без дозволу на виконання будівельних робіт”. Даним порядком визначались умови введення в експлуатацію самовільнозбудованих житлових будинків. Не дивлячись на припинення описаного порядку, спрощена процедура родовжуватиме діяти згідно з Законом України №2367, яким було внесено зміни до ст. 30-1 Закону України “Про планування та забудову територій”. Згідно з зазначеною нормою Кабінет Міністрів має розробити порядок прийняття приватних житлових будинків збудованих до 31 грудня 2008 року без дозволу на виконання будівельних робіт в експлуатацію. Ходять слухи, що дана постанова буде введена в дію на прикінці лютого цього року. Проте... У окремих випадках “спрощена процедура” виявляється ускладненою у багато разів у порівнянні з загальною.
Отже, першою та найбільш значущою проблемою серед тих хто має намір ввести в експлуатацію нерухоме майно є вибір процедури, якою необхідно скористатися для зменшення витрат часу, сил і нарешті грошей для набуття права власності на власний будинок. Адже від вибору процедури залежить обсяг пакету документів, який необхідно зібрати, а від так і кількість кабінетів (устнов, організацій) у яких всі документи необхідно буде погоджувати. У кожній з цих процедур є свої тонкощі, які дозволяють минати певні перепони на шляху до введення в експлуатацію будівель та споруд, проте щоб скористатися ними необхідними є досконалі знання вітчизняного непростого та заплутаного законодавства у даній галузі.

Коло 2. Вибір стратегії
Згідно з п. 2 постанови Кабінету Міністрів України від 08 жовтня 2008 року за № 923 „Про Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів” (надалі - прийняття в експлуатацію полягає у підтвердженні нею готовності до експлуатації об'єктів нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту, комунікацій та споруд інженерної і транспортної інфраструктури, їх інженерно-технічного оснащення та забезпечення, пускових комплексів, черг будівництва (далі - закінчені будівництвом об'єкти) відповідно до погодженої та затвердженої в установленому порядку проектної документації.
У відповідності до постанови №923 документом, що підтверджує готовність об'єкта до експлуатації є сертифікат відповідності.
З метою отримання сертифікату відповідності особа звертається до Державної архітектурно-будівельної інспекції, яка видала дозвіл на виконання будівельних робіт з наступними документами:
 заява про введення обєкта в експлуатацію;
 проектна документація, затверджена в установленому порядку (яка включає дозвіл на викоання будівельних робіт);
 акт готовності об'єкта до експлуатації, підписаний
генпроектувальною та генпідрядною організаціями, субпідрядними
організаціями, що здійснювали будівництво, замовником, страховою
компанією (у разі, коли об'єкт застрахований).
Акт готовності обєкта до експлуатацію підписують також виконавчі комітети відповіднихі сільських, селищних, міських рад або міських державних адміністрацій; відділи МНС (пожежники) та СЕС (санітарно-епідеміологічна служба). Проте у разі введення в есксплуатацію складних обєктів цей перелік розширюється, значно розширюється і може сягати 17 (!) підприємств, установ, організацій.
Виникає запитання: “Чи є якась альтернатива порядку отримання сертифіката відповідності?” І це питання стає детдалі гострішим чим складнішим є об'єкт будівництва і чим меншим є наповнення пакету документів. Так, найчастіше виникають проблеми саме з проектною документацією у зв'язку з тим, що її розробка і ПОГОДЖЕННЯ У ВСТАНОВЛЕНОМУ ПОРЯДКУ, виглядають просто лише на папері. Питання розробки і погодження проектної документації, як і порядок отримання отримання дозволу на будівництво та оформлення акту готовності до експлуатації є темами для окремих обговорень. То чи є альтернатива? На мою думку — вона є.
Згідно з положеннями Конституції України будь-який спір може бути предметом розгляду в суді.
У відповідності з п. 1.2. ДБН А. 3.1. – 3 – 94 „Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів. Основні положення” закінчені будівництвом об'єкти можуть бути прийняті і введені в експлуатацію тільки при забезпеченні необхідних умов охорони праці у відповідності з вимогами техніки безпеки і виробничої санітарії, вимогами пожежної і радіаційної безпеки та виконанням заходів по захисту навколишнього середовища.
Отже, при правильному формулюванні позовних вимог та визначенні підсудності даної справи суд може або зобов'язати Державну архітектурно-будівельну інспекцію видати сертифікат відповідності або визнати будівлю (споруду)такою, що введена в експлуатацію.
Зовсім по-іншому вводять в експлуатацію приватні житлові будинки садибного типу збудовані до 31 грудня 2008 року без дозволу на будівництво. Згідно з законом №2367 для їх введення необхідними є отримання довідки погодження про введення будинку в експлуатацію, звіт технічного обстеження будівельних
конструкцій та інженерних мереж, погоджений відділом МНС.
Який з методів застосовувати — загальний чи судовий - визначати тільки власнику. Але і втому і в іншому випадку необхідно ретельно підготувати всі необхідні документи. У деяких випадках збір, погодження проектної документації та отримання дозволу на будівництво є набагато простішим ніж отримкння дієвого рішення суду, яке буде виконано всіма задіяними особами, підприємствами та організаціями.

Коло 3. Вибір тактики
Отже, найважливішим документом при введенні об'єкта будівництва в експлуатацію (окрім приватних житлових будинків садибного типу збудованих до 31 грудня 2008 року) є дозвіл на будівництво.
Порядок отримання дозволу на будівництво визначений постановою Кабінету Міністрів України від 30 вересня 2009 року №1104 №1104 “Деякі питання надання дозволів на виконання підготовчих і будівельних робіт”.
Відповідно до названої постанови дозвіл на вконання будівельних робіт надається Держархбудінспекцією та її територіальними органами.
Для отримання дозволу на виконання будівельних робіт замовник разом з підрядником надають інспекції заяву із наступнми документами:
1) замовником будівництва:
документ, що засвідчує право власності чи користування
земельною ділянкою, або договір суперфіцію;
проектна документація на будівництво, погоджена та
затверджена в установленому законодавством порядку;
відомості про здійснення авторського і технічного нагляду;
копія документа, що посвідчує право власності на будинок чи
споруду, або письмова згода його власника на проведення
будівельних робіт (у разі реконструкції, реставрації, капітального
ремонту об'єкта містобудування);
фінансова звітність, що складається відповідно до статті 11
Закону України "Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в
Україні" ( 996-14 ), та копія ліцензії на провадження діяльності з
надання фінансових послуг, засвідчена в установленому законом
порядку (в разі здійснення будівництва, що передбачає пряме або
опосередковане залучення фінансових активів від фізичних осіб);
копія зареєстрованої проектної декларації та документ, що
підтверджує її опублікування (у разі спорудження об'єктів
житлового будівництва, фінансування спорудження яких здійснюється
з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та
юридичних осіб);
2) підрядником будівництва:
копії установчого документа та свідоцтва про державну
реєстрацію;
копія ліцензії на виконання функцій генерального підрядника
будівництва об'єкта, засвідчена в установленому законом порядку;
договір (контракт) підряду на будівництво об'єкта;
документ про призначення відповідальних виконавців робіт;
відомості про кваліфікацію та досвід спеціалістів, які
братимуть участь у виконанні замовлення;
пропозиції щодо залучення субпідрядників.
Дана постанова містить також додаток, в якому наведено перелік об'єктів, для будівництва яких не вимагається отримання дозволу на виконання будівельних робіт. Серед інших даний перелік містить приватні житлові будинки садибного типу загальною площею не більше 500 м кв.; роботи які не зачіпають конструктивні елементи будівель і споруд, не змінюють їх несучу здатність та не змінюють архітектурного вигляду. Проте зазначено, що всі роботи здійснюються відповідно до до затвердженої проектної документації.
В отриманні ж проектної документації розробленої і погодженої в установленому порядку і полягають основні проблеми. Порядок вирішення даних проблем є ще більш складним та заплутаним ніж вся процедура введення в експлуатацію.

Ігор Хомічов

Статьи в разделе