Что делать с землей?ЮриспруденцияСтатья - Контент-издательство WebTexts


Вход | Контакты
Главная | Статьи | Новости | Пресс-релизы | Интернет ресурсы | Как работает
Главная > Публикации > Юриспруденция

Что делать с землей?

Источник: Клерк.Ру | Прочитать на источнике


Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, то есть они отнесены законом к категории, которая предполагает их использование только в сельскохозяйственных нуждах. Такие земли занимают огромные по своим размерам площади по всей России. Сейчас, в условиях реализации правительством страны национального проекта «Развитие сельского хозяйства», вопрос их использования особенно актуален.
С 2001 по 2004 г. в России осуществился «черный передел земли», как назвали этот процесс в СМИ. В этот период произошла глобальная скупка земельных долей категории сельскохозяйственного назначения, которые получили бывшие колхозники в середине 90-х в результате экономических реформ.
Скупкой паев занимались различные структуры — от государственных до криминальных. Покупали, как правило, по бросовым ценам, потому что большинство граждан даже не понимали, как им поступить с бумагой, удостоверяющей право собственности на земельную долю. Для того чтобы использовать землю, ее надо было выделить в натуре из общей долевой собственности на местности, что сопряжено с довольно большими трудностями.
Одна из них — высокая стоимость услуг хозяйствующих субъектов, оказывающих подготовку землеустроительной документации. Например, в Подмосковье в 2004—2005 гг. стоимость выделения одной сотки земли при среднем размере земельной доли два гектара составляла около 15 000 рублей. Это не позволяло собственникам земельных долей, в основном малообеспеченным сельским гражданам, самостоятельно осуществлять подготовку документации по определению на местности границ земельных участков в счет земельных долей.
Организаций, осуществивших наиболее глобальную скупку, немного. К примеру, в Московской области таких коммерческих структур всего около пятнадцати. Причем не все из них намерены инвестировать финансовые средства в сельскохозяйственную отрасль. Основная цель этих организаций — это выдел земель и перевод их под строительство. Затраты на покупку, перепрофилирование земель и строительство жилья (как правило, коттеджных поселков) окупятся сполна. В дальнейшем при продаже жилья стоимость земли увеличится почти в 10 раз.
Сам гражданин не может выделить свою долю и перепрофилировать землю: не хватит средств и времени, да и бюрократические преграды помешают. Чтобы выделиться и получить согласие на перемену целевого назначения земельного участка, надо обойти не один раз около 15—20 инстанций, среди которых Земельный комитет, Архив, Регистрационная палата и многие другие. Это занимает примерно 10—12 месяцев, стоимость оформления документации составляет от 10 до 20 тысяч долларов за гектар.
Земля в Подмосковье Для Подмосковья в перепрофилировании земель кроется главная проблема. Губернатор Московской области Борис Громов предложил неплохую идею ежегодного квотирования земельных участков, пригодных для перепрофилирования, которая при преобразовании в закон могла бы упорядочить данный процесс и привести его в правовое русло. Однако дальше идеи дело пока не дошло.
Уже сейчас в руках различных коммерческих структур, в том числе тех, за которыми стоит иностранный капитал, сосредоточились, по непроверенным данным, от 6,5 до 25% всех земель сельскохозяйственного назначения Московской области. «Показательным примером являются действия нидерландской компании «Петроплюс Инжиниринг Лтд», которая, скупая паи у крестьян, фактически стала владельцем более 230 гектаров сельхозугодий в поселке Богатищево Каширского района Московской области» (Андрей Сердечнов. «Подмосковная недвижимость резко подорожает». РосБизнесКонсалтинг, 17.09.2003). К счастью, такое положение дел удалось изменить принятием изменений от 18.07.2005 в Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее — Закон), которые установили для иностранных граждан и организаций лишь право аренды указанных земельных участков. Немаловажно то, что принятые поправки касаются юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%.
Исправляем ситуацию Для изменения сложившейся ситуации требуются усилия не только федеральных, но и региональных властей и органов местного самоуправления. Согласно Федеральному закону от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее — Закон об общих принципах) в ведение местных администраций переданы очень широкие полномочия, среди которых «владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения, утверждение правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения». Чтобы решать насущные вопросы, касающиеся земель сельскохозяйственного назначения, необходимо установить постоянный, достаточный контроль за «движением» земли. Целесообразно вводить на местах ряд ограничений и мер контроля для земель данной категории. В частности, региональные власти должны сократить минимальные сроки аренды земли. Во-первых, это позволит привлечь для сельхозорганизаций большее число держателей земельных паев, которые не будут обеспокоены невозможностью продать свою землю на выгодных условиях в течение длительного времени; во-вторых, местные власти не смогут отдать землю под постройку объектов, не имеющих к сельскому хозяйству никакого отношения. Так поступили в ряде регионов страны, например в Костромской области. Депутаты Костромской областной Думы внесли изменения в областной закон об обороте земель сельхозназначения, сократив минимальные сроки аренды пахотных земель с 15 лет до 11 месяцев, а пастбищ — до 6 месяцев (Антон Шатурский «Поправка на меже». «Российская газета» (Верхняя Волга) № 4365, 17.05.2007).
Кроме того, следует принять меры к четкой реализации п. 3 ст. 6 Закона, то есть обеспечить правовой базой контроль за надлежащим использованием сельхозугодий, соответствующим целевому назначению земельного участка. Здесь требуются конкретные действия органов местного самоуправления по мониторингу соответствующих земель, а также принятие муниципальных нормативных правовых актов или создание специальных комиссий при местных администрациях, тем более что федеральное законодательство, в частности Закон об общих принципах, наделил их такими полномочиями.
Камни преткновения Выполнению вышеуказанных мер мешает пробел в федеральных нормативных актах — ни одним из них не предусмотрено привлечение к ответственности нарушителей земельного закона органами местного самоуправления. Данный пробел необходимо исправить, предоставив муниципальным властям или уполномоченным ими органам такую возможность. Иначе контроль сводится лишь к пассивному наблюдению, фиксированию нарушений.
Также настораживает неиспользование субъектами Федерации, а в предусмотренных региональным законодательством случаях муниципальными образованиями преимущественного права покупки продаваемых участков из земель сельскохозяйственного назначения. Муниципальный бюджет никак не может сравниться с региональной казной, местные власти охотнее продают сельхозугодья, чем покупают. Важно создать условия, при которых муниципальные образования смогут оперативно получать дотационные средства из вышестоящего бюджета.
В Наро-Фоминском районе Московской области основная скупка земель произошла в 2002—2004 гг. Львиная доля земельных паев перешла в руки «Наро-Фоминского агропромышленного комплекса», который объединил 10 сельскохозяйственных организаций по району. Часть выделенных земель сельскохозяйственный холдинг перепродал, остальные использует по назначению.
В других областях и районах ситуация выглядит более удручающе. По данным Счетной палаты РФ, в Тверской области общая площадь сельскохозяйственных угодий, находившихся во владении у производителей сельскохозяйственной продукции, в 2004 г. сократилась на 22 тыс. га, площадь пашни при этом уменьшилась на 14,5 тыс. га, в 2005 г. общая площадь таких угодий сократилась на 22,1 тыс. га, площадь пашни уменьшилась на 8,7 тыс. га (Счетная палата РФ «Отчет о результатах контрольного мероприятия «Проверка эффективности использования земель сельскохозяйственного назначения сельскохозяйственными предприятиями и организациями в Московской и Тверской областях» № 4 (112). 2007).
Существует и другая сторона проблемы с землями сельскохозяйственного назначения — никем не используемые огромные территории таких земель. Например, по данным Управления Роснедвижимости Тверской области, по состоянию на 1 января 2006 г. общая площадь территории области составила 8420,1 тыс. га, из них земли сельскохозяйственного назначения — 4706,7 тыс. га, то есть 55,9% всей площади региона. При этом пашни не используются на 50%, кормовые угодья — на 70%.
Здесь уместно снова вспомнить предложение губернатора Московской области о квотировании участков, пригодных для перепрофилирования. Главное, чтобы реализация этого предложения не привела только к увеличению взяток.
Добиться этого или, по крайней мере, минимизировать подобный риск можно с помощью проведения публичных конкурсов на занятие участков, пригодных для перепрофилирования. Исчислением квот и выбором участков земли для перепрофилирования должна заниматься специальная комиссия, состоящая преимущественно из специалистов, а не из чиновников; решения должны приниматься коллегиально, то есть члены комиссии должны обладать равными правами.
Возможно, следует предварительно принимать заявки от заинтересованных лиц о включении определенных участков в квоту. Рассмотрение вопроса о размерах ежегодных квот должно быть ограничено временем, достаточным для всестороннего изучения всех аспектов дела.
Нововведение неизменно приведет к удорожанию земельных участков, но упорядочит и рационализирует использование земли.




Статьи в разделе

По каким критериям лучше подбирать квалифицированного юриста

Выход за рамки законодательных норм всякий раз чреват серьезными неприятностями. Даже пребывая вполне законопослушным и социально ответственным человеком, можно переступить какую-нибудь законодательную норму.

Перевод закона Украины о пенсии на русский язык

Приведен перевод на русский язык статей 40...45 из закона Украины о пенсии

Окажем помощь в разрешении на трудоустройство для иностранцев

Согласно постановленным решениям с 5 июля 2013 года Кабинета Министров Украины, процедур регистрации на официальное трудоустройства иностранца значительно упростилась. Неутешительная практика показывает, что быстрому решению этой проблемы вряд ли найдется столь же быстрое оформление.

Регистрация ООО или регистрация ИП, есть над чем подумать и что сравнить?

Регистрация ООО является самой распространённой организационно правовой формой для ведения бизнеса регистрируемого в налоговой инспекции, далее в рейтинге регистраций на второй строчке расположились индивидуальные предприниматели сокращенно ИП.

Случай из адвокатской практики - рента

Адвокат Петр Домбровицкий (фрагмент интервью): «Согласно статье 583 ГК, одна сторона договора ренты (получатель ренты) передает в собственность другой стороне (плательщику ренты) свое имущество. В обмен на полученное имущество плательщик ренты обязуется периодически выплачивать получателю ренту - в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Для пожилых людей, подписавших договор ренты под свою квартиру, «иной формой» кроме денег могут быть, например, продукты, лекарства, услуги по обеспечению хозяйственных нужд или медицинскому уходу», - объясняет адвокат Петр Домбровицкий. – «Обращаю внимание на то, что в случае, когда под выплату ренты передается недвижимость, статья 584 ГК РФ требует обязательной государственной регистрации договора ренты. Как раз этот момент и защищает человека, отдающего свою квартиру по договору ренты, от возможных злоупотреблений со стороны плательщика ренты. Регистрируя сделку, государство обязуется удостовериться в законности указанных в договоре условий и обеспечить чистоту процедуры».

 
Добавить
Добавить статью
Добавить новость
Добавить пресс-релиз
Добавить ссылку

Тэги

Новые авторы
Рекламное Агентство ASTRA
Юрий Шаталин
Наталья Урусова
icg.kiev
Володя Антонов
Сергій Караванець
Кристина Осипова
eurasia
Элли Лордон
Елена Ломова
Анна Якименко
Оксана Иванова
Иван Кусков
Анастасия Воронова
Владимир Макаров
Марина Демкина
Александр Левин
Oleg Bondarenko
Дарья Олейникова
Евгений Илларионов
Станислав Саранцев
Alex Borisov
Александр
Владислав Корнеев
Камилла Багирова
Влад Лебедь
Андрей Стадник
Катерина Холодило
Александр Бескудников

Рассылки
Подписка на рассылки
Email:

Ваше имя:


Партнеры


© Copyright 2006. WebTexts. Тексты, представленные на этом сайте, могут свободно распространяться при условии сохранения ссылок на автора.



Рускаталог.ком - каталог русскоязычных сайтов Украина онлайн МЕТА - Украина. Рейтинг сайтов